¿Cuál es el importe deducible por amortización?
Para calcular la amortización, se debe calcular el porcentaje del 3% sobre el mayor de los valores que indicaremos a continuación:
1. El coste de adquisición satisfecho, que incluiría el precio pagado y todos los gastos y tributos de compra y las cantidades invertidas en la ampliación o la mejora del inmueble, pero excluyendo la parte del valor del suelo.
Es decir, el coste de adquisición satisfecho incluirá los gastos y tributos que estén inherentes a la adquisición de bienes (la notaría, el registro, IVA no deducible, Impuesto sobre transmisiones Patrimoiales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia…).
En caso de que sea una adquisición por herencia o donación, solo se tendrá la consideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos que formen parte de la adquisición que correspondan a la construcción (y la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas). Pero durante la reciente sentencia del 7 de octubre de 2021, el Tribunal Supremo ha desautorizado a Hacienda al rebatir el criterio aplicado al liquidar el IRPF de los contribuyentes con inmuebles alquilados cuando éstos procedieran de una herencia o donación.
2. El valor catastral, excluyendo la parte que corresponde al suelo. Esta información se podrá encontrar en el recibo del IBI.
Cuestiones relacionadas
Uno de los gastos deducibles en IRPF en el momento respecto a los ingresos de alquiler es la amortización del inmueble y los muebles arrendados. Se debe declarar el IRPF por inmuebles alquilados de forma anual.
Es un gasto esencial que los arrendatarios deberán tener en cuenta cuando declaren el IRPF ya que, en caso de no hacerlo, se considera un perjuicio económico. Este servirá para pagar menos impuestos por los ingresos de alquiler (impuesto que corresponde respecto al beneficio real). Si no se deduce, Hacienda deberá tenerlo en cuenta en caso de que al propietario le interese vender el inmueble, ya que se restará del valor de adquisición del inmueble de tal forma que la ganancia por la que tributar resultará más elevada.
¿Qué se deberá tener en cuenta para el cálculo de la amortización en los inmuebles arrendados?
- Cuando acceda por primera vez al portal deberá ir a la ventana de Amortización del inmueble. Se le informará de forma automática el importe del valor de adquisición total en el apartado de Datos de Patrimonio, concretamente en el campo de Importe de Adquisición. Si el Importe de adquisición incluye gastos y tributos de adquisición del inmueble del usuario, deberá desglosarlo en el campo correspondiente (llamado gastos y tributos de adquisición). Cuando haya accedido a la ventana de Amortización de Inmueble, en caso de que cambie el importe del valor de la adquisición total del apartado Satos de Patrimonio podrá ver que el importe no se podrá actualizar automáticamente desde esa ventana.
- Para poder realizar el cálculo de la Amortización del inmueble, es obligatorio que usted informe del importe de la adquisición del inmueble.
- Si la adquisición del inmueble sea tanto de parte onerosa como de parte lucrativa y la titularidad sea 100% declarante o 100% conyugue, se deberá calcular automáticamente la amortización en el apartado que indique Amortización en casos especiales de la ventana de Gastos Deducibles. Pero en caso de que las titularidades de los inmuebles sean diferentes, usted deberá calcular la amortización de forma manual y deberá informar sobre el importe en el apartado Amortización en casos especiales.
¿Cuál es el máximo de la amortización acumulada?
- En caso de que los inmuebles sean adquiridos a título lucrativo, el valor máximo de la amortización acumulada (en cómputo global) no podrá ser mayor al valor de adquisición que conforma el artículo 36 de la Ley de IRPF (excluyendo el valor del suelo).
- En caso de que los bienes sean adquiridos a título oneroso, la amortización acumulada no podrá ser mayor del coste de la adquisición del inmueble ya que se corresponde con el valor de adquisición que conforma el artículo 35 de la ley del IRPF (excluyendo el cómputo del valor del suelo).
