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El máximo intérprete de la Constitución española entiende que el Parlament de Catalunya ha vulnerado la competencia reservada al Estado en la materia y deja inaplicable el índice de referencia de precios del alquiler reflejado en la Ley de Contención de Rentas Catalana

El precio de los alquileres en las grandes ciudades españolas es uno de los temas de gran relevancia social y política. En la lucha para fomentar y garantizar el acceso a la vivienda, el Parlament de Catalunya aprobó, entre otras medidas, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

La Ley de Contención de Rentas

En puridad, la Ley de Contención de Rentas pretendía limitar el incremento en el precio del alquiler de viviendas destinadas a residencia permanente del arrendatario en zonas de fuerte demanda (lo que la Ley llama ‘áreas con mercado de vivienda tenso’), estableciendo un régimen de contención de rentas; todo ello a través de un índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina el Departament de la Generalitat competente en esta materia.

Por tanto, cualquier contrato de arrendamiento que se firmara en esas áreas con mercado de vivienda tenso tenía marcado el precio máximo que el inquilino podía pagar en concepto de renta. En caso de que se pactara una superior, el arrendador se enfrentaba a sanciones elevadas.

La vulneración de materia reservada al Estado

A consecuencia del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por más de cincuenta diputados del Grupo Parlamentario Popular (núm. 6289-2020), el Tribunal Constitucional se ha pronunciado en sentencia de 10 de marzo de 2022 que, a falta de su publicación en el Boletín Oficial del Estado para que produzca plenos efectos a los ciudadanos, declara inconstitucional y nulos los artículos 1, 6 a 13, 15, 16.2, y la Disposición adicional 1ª a 4ª, la Disposición transitoria 1ª y la Disposición final 3ª y 4ª, letra b) por vulnerar la competencia reservada de forma exclusiva al Estado referente a la facultad de establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que tengan legislación propia (artículo 149.1.8 CE).

Los efectos prácticos de la declaración de inconstitucionalidad

En cuanto a los efectos de la declaración de inconstitucionalidad, y que aún no pueden generarse por no estar la Sentencia publicada en el BOE, debe tenerse en cuenta que el Tribunal Constitucional establece que, pese a la declaración de nulidad de los artículos anteriormente referidos, ésta no afectará a los contratos vigentes. En consecuencia, aquellos que se hubieran suscrito durante la vigencia de la norma que ahora se declara inconstitucional, y sólo podrá aumentarse la cuantía de la renta una vez finalizado, sin más límite legal que el que exista en la normativa vigente en ese momento.

Esto es así, según argumenta el máximo intérprete de la Constitución, porque los contratos vigentes deben considerarse situaciones jurídicas consolidadas, por lo que la seguridad jurídica debe primar.

Las ‘cláusulas Berlín’

Una posible excepción a esta consideración de situación jurídica consolidada sería aquellos casos en los que en el propio contrato de arrendamiento se haya pactado expresamente un precio superior al límite legal, contemplando que, mientras estuviera en vigor la normativa de contención de rentas, solamente se exigiría el importe máximo fijado por la normativa y no la renta pactada.

En estos casos, conocidos comúnmente como ‘cláusulas Berlín’, y aunque deberá estarse al caso concreto y sus circunstancias, podría defenderse que en tanto que la renta pactada no era la legal, sino la que libremente fijaron las partes, podría exigirse dicha renta superior a la legal en adelante, pero no con carácter retroactivo.